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Beschreibung:
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Mehrgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus ursprünglich aus 1874, bestehend aus Keller, Erdgeschoss, 3 Stockwerken und Dachboden. Das Gebäude hat eine Straßenfront mit 7 Fensterachsen in die Wolfganggasse und eine Straßenfront mit 8 Fensterachsen in die Steinbauergasse. Es wurde 2013 ein Darlehen für Sanierungsmaßnahmen aufgenommen, das in 30 halbjährlichen Raten (beginnend mit Mai 2014) zurückgezahlt wird. Die Fa. Graff Immobilien KG hat damals die Möglichkeit der Einmalzahlung nicht wahrgenommen und ist am Darlehen beteiligt. Für Details dazu wird auf das Langgutachten verwiesen. Die Bestandseinheit Geschäftslokal 1-2 befindet sich im Erdgeschoss (EG) und besteht aus den Teilbereichen Verkaufslokal / Schauraum, Büro und Lager. Es gibt insgesamt 4 Eingänge (2 x straßenseitig zur Wolfganggasse und 2 x gangseitig). Der linke Teilbereich neben der Hauseinfahrt wird als Lager / Magazin genutzt und ist nur vom linken straßenseitigen Eingang zugänglich, da die im Plan eingezeichnete Türe zwischen dem Büro- und Verkaufsbereich nicht vorhanden ist. Die Beheizung (Fußbodenheizung) und die Warmwasseraufbereitung erfolgen mittels einer Gaskombitherme im gangseitigen Bürobereich. Im Geschäftslokal 1-2 gibt es kein integriertes WC. Das Gang WC Top 1-2 ist dem Geschäftslokal zur Nutzung als Wohnungseigentumszubehör zugeteilt. Weiteres Wohnungseigentumszubehör zum GL 1-2 sind die Einlagerungsräume ER 1 und ER 2 im Keller sowie der Dachbodenbereich DB 1-2. Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Kellerbereiche in einem schlechten Erhaltungszustand befinden und es sich bei den zugeordneten Dachbodenbereichen nur um nicht abgegrenzte Flächen im gesamten unausgebauten Dachboden handelt. Diese Tatsachen werden in der folgenden Bewertung mit einer entsprechend geringeren Gewichtung dieser Flächen berücksichtigt. Die Flächenausmaße sind dem im Bauamt aufliegenden bewilligten Einreichplan, der auch Basis für die Nutzwertermittlung war, zu entnehmen (auszugsweise in der Beilage des Langgutachtens). In Bezug auf die Raumanordnung, die Raumgrößen, sowie auf Tür- und Fensteröffnungen wird auf die angeschlossenen Grundrisspläne verwiesen. Es wird darauf hingewiesen, dass die dortigen Maßangaben bei der Befundaufnahme nicht nachgemessen wurden. Die Nutzflächen welche für die folgende Bewertung herangezogen werden, betragen für das Geschäftslokal 1-2 98,88 m² zuzüglich des zuvor erwähnten Wohnungseigentumszubehörs (Gang-WC mit 1,08 m², ER 1 mit 5,20 m², ER 2 mit 24.99 m² und der Dachbodenbereich 1.2 mit 29,32 m²). Die Zubehörflächen werden entsprechend deren Zustand und deren Nutzbarkeit zum Bewertungsstichtag gewichtet. Details dazu sind dem Langgutachten zu entnehmen. Es ergibt somit sich für die folgende Verkehrswertermittlung des Geschäftslokales GL 1-2 mit Zubehör eine zu bewertende Gesamtfläche von insgesamt ca. 112,79 m². Der allgemeine Zustand sowie die Ausstattung des GL 1-2 plus Zubehör sind im Wesentlichen auf den Fotos im Langgutachten ersichtlich. Die am Bewertungsstichtag vorhandene Ausstattung des WC wird in der folgenden Bewertung im Ansatz der Herstellungskosten pauschal mitberücksichtigt. Das ebenfalls auf den Fotos ersichtliche sonstige Inventar wird in der Bewertung nicht berücksichtigt. 252/1964-Anteile mit denen Wohnungseigentum an Geschäftslokal 1-2 untrennbar verbunden ist; es wird auf das ausführliche Sachverständigengutachten hingewiesen (insb hinsichtlich des bestehenden Bestandsverhältnisses), wobei darauf hingewiesen wird, dass der Bewertungsstichtag der 09.08.2022 ist. Das Geschäftslokal hat eine Fläche von 98,88 m², zuzüglich des Wohnungseigentumszubehörs (Gang-WC mit 1,08 m², Einlagerungsraum 1 mit 5,20 m², Einlagerungsraum 2 mit 24,99 m² und der Dachbodenbereich 1.2 mit 29,32 m²) Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen: 1. CLNr. 19a 2307/2006 Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gemäß § 32 WEG 2002 gemäß § 3 Wohnungseigentumsvertrag vom 14.9.2004 2. CLNr. 20a 2307/2006 Dienstbarkeit des Gehens durch die Einfahrt und des Aufstellens von Müllcontainern im Hof sowie deren Benützung zugunsten der jeweiligen Eigentümer der EZ 2133 3. allfällige sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Beschränkungen (§ 11 Abs 3 WEG); 4. allfällige in der Verteilungsmasse nicht Deckung findenden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines Miteigentümers soweit diese dem gesetzlichen Vorzugspfandrecht unterliegen (§ 27 Abs 3 WEG); 5. allfällige Rückstände an Steuern und öffentlichen Abgaben. |
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