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Beschreibung:
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Beschreibung der Liegenschaft: Die Liegenschaft EZ 1073 KG 63303 Bärnbach umfasst das Grundstück 476/36. Die Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Barbarastraße 10“ in der Stadtgemeinde Bärnbach situiert und liegt rund 500m vom Hauptplatz Bärnbach entfernt. Die Wohnlage kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als gut beschrieben werden. Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über die Barbarastraße, Grundstück 478/19 – asphaltiertes, öffentliches Gut und anschließend über einen asphaltierten Weg über die Privatgrundstücke 478/14, EZ 1007 sowie 478/7, EZ 961. Diesbezüglich ist keine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Am eigenen Grundstück gibt es zwei asphaltierte Zufahrten. Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung fußläufig erreichbar. Das Grundstück 476/36 weist laut Grundbuchauszug eine Gesamtfläche von 1.511m² auf, besitzt eine unregelmäßige Grundstücksform und ist annähernd eben. Die maximale Länge beträgt rund 52m, die maximale Breite beläuft sich auf etwa 40m. Nordwestlich ist das Nachbarhaus „Barbarastraße 12“ direkt angebaut. Im Südosten grenzt unmittelbar ein Spielplatz an, der im Eigentum der Stadtgemeinde Bärnbach steht. Die Bewertungsliegenschaft ist von bebauten Liegenschaften umgeben. Auf der Liegenschaft wurde ein 12-Familienwohnhaus mit 12 Wohnungen mit der Orientierungsnummer „Barbarastraße 10“ erbaut. Das in Massivbauweise errichtete Gebäude ist zur Gänze unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss, ein 1. Obergeschoss, ein 2. Obergeschoss und ein 3. Obergeschoss. Im Wohnhaus sind laut Nutzwertgutachten 12 Wohnungen untergebracht. Darüber hinaus gibt es auf der Liegenschaft 8 Garagen entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze, die den Wohnungen zugeordnet sind. Insgesamt sind 12 wohnungseigentumstaugliche Objekte vorhanden. Die bewertungsgegenständliche Wohnung „W 12“ ist im 3. Obergeschoss situiert. Die Erschließung der Liegenschaft erfolgt über die asphaltierte, öffentliche „Barbarastraße“ und danach über die Privatgrundstücke 478/14 sowie 478/7. Am eigenen Grundstück gibt es zwei asphaltierte Zufahrtswege. Der Hauseingang befindet sich im Nordosten. Flächenwidmung Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Bärnbach ist das Bewertungsgrundstück 476/36 als Allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Bebauungsdichte von 0,4 – 1,2 ausgewiesen. Eine Fläche von etwa 340m² ist als Verkehrsfläche deklariert. Darüber hinaus befindet sich eine Umspannstation am Bewertungsgrundstück. Die Liegenschaft liegt im Bergbaugebiet. Hochwasserrisikozone Für das Grundstück 476/36 liegt laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Regionen und Wasserwirtschaft keine Gefährdung für Überflutung bei 30-jährlichem Hochwasser vor. Aufschließung Die Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz. Des Weiteren ist ein Fernwärmeanschluss vorhanden. Bodenkontaminierung Etwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen. Im Altlastenatlas ist das Bewertungsgrundstück 476/36 nicht verzeichnet. Objektbestand Beschreibung 12-Familienwohnhaus, Wohnung „W 12“ Für das Wohnhaus wurde von der zuständigen Baubehörde im Jahr 1974 die Baubewilligung für die Errichtung eines 12-Familienwohnhauses erteilt. Im Jahr 1977 wurde die diesbezügliche Benützungsbewilligung ausgestellt. Das in Massivbauweise errichtete und mit einem Satteldach in Eternitschabloneneindeckung ausgestattete Gebäude ist zur Gänze unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss und drei Obergeschosse. Die Wohnung „W 12“ befindet sich im 3. Obergeschoss und beinhaltet laut Nutzwertgutachten einen Vorraum, ein WC, ein Bad, einen Flur, einen Abstellraum, eine Küche, ein Esszimmer, ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, ein Kinderzimmer, eine Loggia I und eine Loggia II mit einer Wohnnutzfläche von insgesamt 91,23m². Die Loggia II ist mit einer Fläche von 1,05m² als Balkon ausgeführt. Des Weiteren sind der Wohnung das Kellerabteil 12 mit einer Nutzfläche von 9,09m² und die Garage 5 mit einer Nutzfläche von 13,25m² laut Nutzwertgutachten als Zubehör zugeordnet. Das Wohnhaus verfügt über keinen Personenaufzug. Die Beheizung der Wohnung „W 12“ erfolgt durch eine Zentralheizung mittels Fernwärme über Heizkörper. Die Zubehörfläche ist nicht eingefriedet und besteht aus asphaltierten Flächen sowie aus Grünflächen. Darüber hinaus gibt es eine Umspannstation und einen überdachten Müllplatz auf der Südwestseite. An Instandsetzungsarbeiten wurden laut Parteienangaben keine wesentlichen Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an der Wohnung vorgenommen. Das Nutzwertgutachten sowie der Parifizierungsplan wurden der zeichnenden Sachverständigen von der zuständigen Hausverwaltung zur Verfügung gestellt. Der Plan wurde bei der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert und es wurden Kontrollmessungen durchgeführt. In Abänderung zum Parifizierungsplan wurde die Loggia I in das Esszimmer integriert und mit Fenstern geschlossen ausgeführt. Das Fenster im Kinderzimmer ist südwestseitig situiert und zum Nachbarhaus gibt es kein Fenster. Für die weiterführende Berechnung werden das Nutzwertgutachten und die darin angeführten Flächen und Werte als Grundlage herangezogen. Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Wohnhaus/Wohnung Baujahr: ca. 1974 Fiktives Baujahr: 1985 Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre Restnutzungsdauer: 40 Jahre Instandhaltung/Sanierung: reparatur- und instandsetzungsbedürftig Einbau von Kunststofffenstern samt Rollos Installation der Fernwärme Heizung: Zentralheizung mittels Fernwärme I Heizkörper Baubewilligung 12-Familienwohnhaus: GZ: 872/3-1974 vom 12.11.1974 Benützungsbewilligung 12-Familienw.: GZ: 872/8-1974 vom 14.10.1977 Zustandsnote für die Bewertung: Note 3,0 (von 1,0 – 5,0) [Wohnung] Aufstellung der Nutzflächen: Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beiliegenden Nutzwertgutachten entnommen. Wohnung „W 12“ - B-LNR 37: Vorraum 8,53m² WC 1,62m² Bad 3,65m² Flur 3,86m² Abstellraum 3,96m² Küche 9,24m² Esszimmer 6,51m² Wohnzimmer 20,00m² Schlafzimmer 14,39m² Kinderzimmer 11,75m² 83,51m² Loggia I 3,16m² Loggia II 4,56m² Summe Wohnnutzfläche 91,23m² (laut Nutzwertgutachten - wird für die Berechnung verwendet) Der Wohnung ist ein Balkon mit einer Nutzfläche von 1,05m² laut Nutzwertgutachten zugeteilt. Der Wohnung ist das Kellerabteil 12 mit einer Nutzfläche von 9,09m² laut Nutzwertgutachten zugeordnet. Der Wohnung ist die Garage 5 mit einer Nutzfläche von 13,25m² laut Nutzwertgutachten zugeordnet. Allgemeinteile: Die Hausallgemeinteile umfassen unter anderem Stiegenhaus, Gänge, Kellerräume, Dachboden, Geh- und Zufahrtswege und Grünflächen. Ausstattung Sämtliche Räume sind verputzt und gestrichen. An den Decken sind zum Teil Holzverkleidungen angebracht. In allen Räumen befinden sich elektrische Installationen und Heizkörper. Die Wohnräume verfügen über Parkett-, PVC-, bzw. Laminatböden. Die Sanitärräume sind verfliest. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff und sind mit manuell zu bedienenden Rollos ausgestattet. Im Bereich der Loggia II ist eine Markise montiert. Beheizt wird die Wohnung mittels einer Zentralheizung mit Fernwärme über Heizkörper. Die Sanitärausstattung im Bad umfasst eine Dusche und einen Waschtisch. Darüber hinaus gibt es ein separates WC. Der Waschmaschinenanschluss ist im Bad untergebracht. Die Ausstattung der Wohneinheit kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden. Bau- und Instandhaltungszustand Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich der gesamten Wohnung als reparatur- und instandsetzungsbedürftig beschrieben werden. Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten – Anmerkungen: Die Wand- und Bodenbeläge der Wohnung sind sanierungsbedürftig. Die Sanitäreinrichtungen sind beschädigt und vereinzelt zu erneuern. Die Heizkörper sind fallweise renovierungsbedürftig. In der bewertungsgegenständlichen Wohnung ist diverser Unrat gelagert und die Wohnung ist ungepflegt. Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag. Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der Gebäude und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann. Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für die Wohnung die Note 3,0 für die Bewertung festgesetzt. Energieausweis Es liegt ein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) von Herrn Dipl.-Ing. Marcus Deopito von der Siedlungsgenossenschaft Ennstal, Abteilung Energie, vom 14.05.2009 vor. Der spezifische Heizwärmebedarf beträgt 135,31 kWh/m²a. Betriebskosten | Hausverwaltung Die Verwaltung des Wohnhauses erfolgt durch die Gemeinnützige Wohn- und Siedlungsgenossenschaft Ennstal reg. Gen.m.b.H., Siedlungsstraße 2, 8940 Liezen. Nachstehende Vorschreibung wurde seitens der Hausverwaltung übermittelt: Nutzfläche der Wohnung „W 12“ inkl. Loggien 91,23 m2 Aufwandsvorschreibung Instandhaltungsbeitrag € 105,10 (0 % USt) Betriebskostenakonto (10 % USt) € 160,16 Heizkostenakonto (20 % USt) € 107,53 Verwaltungskostenpauschale € 30,69 (10 % USt) USt 10 % € 19,09 USt 20 % € 21,51 Gesamtsumme € 444,08 Die Hausverwaltung hat mitgeteilt, dass aus der monatlichen Vorschreibung ein Betriebskostenrückstand in der Höhe von € 5.645,62 per 26.05.2025 besteht. Die Instandhaltungsrücklage für das Wohnhaus „Barbarastraße 10“ beträgt per 23.05.2025 € 29.312,75. Gemäß Information der Hausverwaltung sind in absehbarer Zeit keine größeren Sanierungsarbeiten geplant. Das Streichen von Holzteilen ist vorgesehen. Für die bewertungsgegenständliche Wohnung gelangt kein Sanierungsdarlehen zur Vorschreibung. Es gibt keine abweichende Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen. Sonstige Feststellungen Gemäß Mitteilung seitens der Stadtgemeinde Bärnbach sind keine offenen Abgabenrückstände vorhanden. Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige, einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen. Als Grundlage für die Bewertung wird die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 1073, KG 63303 Bärnbach, herangezogen. Die anfallenden Entrümpelungs-, Abtransport- und Entsorgungskosten des Unrates sowie die Kosten für die Reinigung werden in der gegenständlichen Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt. Das Kellergeschoss war bei der Befundaufnahme nicht zugänglich. Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sind folgende Lasten: C-LNr. 5 a: 2676/1983 DIENSTBARKEIT der Duldung der Führung und des Betriebes einer unterirdischen Fernwärmeleitung über Gst 476/36 für Steirische Wasserkraft- und Elektrizitäts-Aktiengesellschaft im Wert von EUR 230,-- C-LNr. 6 a: 1011/1984 DIENSTBARKEIT Gehen, Fahren über Gst 476/36 für Gst 476/37 im Wert von EUR 820,-- C-LNr. 11 a: 2839/2007 DIENSTBARKEIT Errichtung, Betrieb, Instandhaltung, Erneuerung und Umbau der 20/0,4-kV-Alu-Einfach-Kabelstation Bärnbach/Süd und der zur Übertragung elektrischer Energie dienenden Hochspannungsleitung sowie Fernmeldeanlagen über Gst 476/36 für Steweag-Steg GmbH C-LNr. 12 a: 2839/2007 DIENSTBARKEIT Gehen und Fahren über Gst 476/36 für Steweag-Steg GmbH C-LNr. 11 a und 12 a zusammen im Wert von EUR 80,-- C-LNr. 15 a: 3668/2010 DIENSTBARKEIT Errichtung, Betrieb, Instandhaltung, Erneuerung und Umbau der zur Übertragung elektrischer Energie dienenden 20-kV-Kabelleitung UW Bärnbach-Schst. Köflach/Glasfabrik und 20-kV-Kabelleitung UW Bärnbach-Schst. Bärnbach/Feuerwehr, sowie von Fernmeldeanlagen über Gst 476/36 für STEWEAG-STEG GmbH (FN 196943 y) im Wert von EUR 30,-- Der Gesamtwert der Dienstbarkeiten von EUR 1.160,-- wurde vom Schätzwert abgezogen. Zur Liegenschaft gehört als Zubehör eine Küche mit Unter- und Oberschränken inkl. E-Geräten (Baujahr unbekannt) im Wert von EUR 0,--. |
