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Beschreibung:
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Beschreibung der Liegenschaft: Die Liegenschaft EZ 124 KG 63355 Rosenthal umfasst das Grundstück 404/1 und befindet sich in der Gemeinde Rosental an der Kainach. Die gegenständliche Liegenschaft ist unter der Orientierungsnummer „Hauptstraße 5“ im Ortszentrum von Rosental an der Kainach situiert. Die Wohnlage kann als durchschnittlich bezeichnet werden, die Verkehrslage kann als gut beschrieben werden. Die verkehrstechnische Erschließung erfolgt über die asphaltierte Hauptstraße, Grundstück 530 - öffentliches Gut. Die Zufahrt am eigenen Grundstück ist ebenfalls asphaltiert und der Zugang ist geschottert. Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung fußläufig erreichbar. Aufschließung Die Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss, sowie über einen Anschluss an das öffentliche Wasser- und Kanalnetz. Darüber hinaus ist ein Fernwärmeanschluss vorhanden. Des Weiteren ist ein Brunnen für Brauchwasser am Grundstück situiert. Laut Angaben ist der Brunnen funktionstüchtig. Flächenwidmung Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Rosental an der Kainach ist das Bewertungsgrundstück 404/1 als Industriegebiet 1 (I1) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 – 0,6 ausgewiesen. Die Liegenschaft befindet sich in der Immissionsschutzzone (ISZ). Bodenkontaminierung Etwaige Kontaminierungen des Erdreiches im Bereich der gegenständlichen Liegenschaft sind durch bloßen Augenschein nicht feststellbar und finden im Gutachten keine Berücksichtigung. Die dafür notwendigen Untersuchungen übersteigen den geforderten Umfang der Begutachtung und wären gegen gesonderten Auftrag von dafür entsprechend qualifizierten Sachverständigen nach dem jeweiligen Stand der Technik durchzuführen. Im Altlastenatlas ist das Bewertungsgrundstück 404/1 nicht verzeichnet. Hochwasserrisikozone Für das Grundstück 404/1 liegt laut Gefahrenlandkarte eHORA des Bundesministeriums für Land- und Forstwirtschaft, Regionen und Wasserwirtschaft keine Gefährdung für Überflutung bei 30- jährlichem bzw. 100-jährlichem Hochwasser vor. Energieausweis Es liegt kein Energieausweis laut Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) vor bzw. wurde der Sachverständigen keiner übermittelt. Objektbestand Beschreibung Einfamilienwohnhaus und Garage „Hauptstraße 5“ Im Jahr 1961 wurde von der zuständigen Baubehörde die Baubewilligung für die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses erteilt. Die diesbezügliche Benützungsbewilligung wurde im Jahr 1964 ausgestellt. Im Jahr 1985 wurde die Baubewilligung für die Errichtung einer Garage genehmigt. Die dazugehörige Benützungsbewilligung wurde im Jahr 1987 ausgestellt. Des Weiteren wurde im Jahr 2019 die Baubewilligung für Geländeveränderungen von der Baubehörde zugestellt. Die Benützungsbewilligung liegt im Bauakt nicht vor. Das in Massivbauweise mit Vollwärmeschutz errichtete, sowie mit einem Satteldach in Eternitschabloneneindeckung ausgestattete Gebäude ist unterkellert und umfasst ein Erdgeschoss sowie ein Obergeschoss. Die erdgeschossige Garage ist in Massivbaubauweise hergestellt und mit einem Pultdach in Folieneindeckung versehen. Die Garage verfügt über einen Abstellraum und zwei KFZ-Abstellplätze. Im Kellergeschoss des Einfamilienwohnhauses sind ein Vorkeller und vier Kellerräume untergebracht. Der Keller mit einer Nutzfläche von 13,65m² wird als Heizraum verwendet. Ein Kellerraum ist nicht zugänglich, da der Eigentümer Hängebauchschweine für den Eigenbedarf untergebracht hat. In einem weiteren Kellerraum ist ein geschlossener Gang für die Hängebauchschweine vorhanden, der die Hängebauchschweine ins Freie führt. Das Kellergeschoss ist über eine Innenstiege und über eine Rampe durch eine Außentüre südseitig zugänglich. Der Hauseingang im Erdgeschoss ist über eine Außenstiege auf der Westseite erreichbar. Das Erdgeschoss beinhaltet einen Vorraum, ein Bad/WC, eine Küche, ein Wohnzimmer und ein Esszimmer. Nordöstlich wurden Geländeveränderungen als Auslauf für die Hängebauchschweine durchgeführt. Im Obergeschoss sind ein Vorraum, ein Schrankraum, ein Bad/WC und zwei Zimmer situiert. Eine Holzstiege ist als Zugang zum Rohdachboden untergebracht. Auf der Südseite gibt es eine teilweise überdachte Dachterrasse. Westseitig ist ein Balkon vorhanden. Die Beheizung des Einfamilienwohnhauses erfolgt durch eine Zentralheizung mit festen Brennstoffen über eine Fußbodenheizung. Die Zubehörfläche ist eingefriedet und besteht zum wesentlichen Teil aus Grünflächen sowie den asphaltierten bzw. geschotterten Flächen. Darüber hinaus wurde ein Auslauf für die Hängebauchschweine gestaltet. Des Weiteren ist ein Aufstellpool im Garten situiert. Dies wird in der pauschalen Außenanlagenbewertung mitberücksichtigt. An Instandsetzungsarbeiten wurden laut Angaben folgende Maßnahmen durchgeführt: Ungefähr in den Jahren 2016 - 2024 wurden diverse Sanierungsarbeiten im Erdgeschoss sowie im Obergeschoss durchgeführt. Es wurden die Wasser-, Heizungs-, Sanitär-, und Elektroinstallationen sowie die Bäder erneuert. Die Fußböden wurden teilweise mit Vinyl bzw. Fliesen neu belegt. Es wurden fallweise neue Kunststofffenster samt manuell bedienbaren Rollos eingebaut. Die Türstöcke sowie die Türblätter wurden ausgetauscht und es wurden Malerarbeiten an den Wänden und Decken ausgeführt. Des Weiteren wurde eine Überwachungskamera installiert. Darüber hinaus wurden Gänge und Geländeveränderungen für die Hängebauchschweine errichtet. Die von der Sachverständigen bei der Baubehörde ausgehobenen Einreichpläne für das Einfamilienwohnhaus aus dem Jahr 1961 sowie für die Garage aus dem Jahr 1985 wurden im Zuge der Befundaufnahme stichprobenartig kontrolliert und es wurden Kontrollmessungen durchgeführt. Es konnten diverse Abweichungen im Innen- und Außenbereich festgestellt werden. In Abänderung zum Einreichplan für das Einfamilienwohnhaus gibt es die Außenstiege beim Kellergeschoss nicht. Beim Kellerraum mit einer Nutzfläche von 17,76m² wurde eine Außentüre sowie eine Rampe hergestellt. Südseitig wurde ein zusätzlicher Kellerraum erbaut. Im Erdgeschoss wurde ein Zubau mit einem Esszimmer errichtet. Im Obergeschoss wurden anstelle des Zimmers mit 15,21m² ein Bad/WC und anstatt des Schreibzimmers ein Schrankraum eingebaut. Südseitig wurde eine teils überdachte Dachterrasse errichtet. Beim Garagengebäude gibt es die Zwischenwand nicht und die Fenster- bzw. Türöffnungen wurden anders ausgeführt. Für die weiterführende Berechnung werden die in den Einreichplänen angeführten Werte und Flächen, ergänzt durch die Naturmaße, herangezogen. Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Einfamilienwohnhaus Baujahr: 1961-1964 Baujahr fiktiv: 1993 Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre Restnutzungsdauer: 38 Jahre Instandhaltung/Sanierung: normal erhalten 2016-2024: EG + OG: Erneuerung Wasser-, Heizungs-, Sanitär-, und Elektroinstallationen, Bäder Fußbodenbelag Vinyl, Fliesen teilweise neu Kunststofffenster samt manuell bedienbaren Rollos Austausch der Türstöcke sowie Türblätter Malerarbeiten an den Wänden und Decken Installation Überwachungskamera Geländeveränderungen Nettonutzflächen: (Laut Einreichplan aus dem Jahr 1961 bzw. Naturmaß) ca. 67,45m² (KG) ca. 71,14m² (EG) ca. 60,03m² (OG) Gesamtwohnnutzfläche: ca. 131,17m² (EG + OG) Heizung: Zentralheizung mit festen Brennstoffen I Fußbodenheizung Baubewilligung Einfamilienwohnhaus: GZ: 659/61 vom 16.03.1961 Benützungsbewilligung Efh.: GZ: 387/64 vom 13.03.1964 Baubewilligung Geländeveränd.: GZ: Bau 641/2019 vom 03.12.2019 Benützungsbewilligung Gel.: nicht vorhanden Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,5 (von 1,0 – 5,0) Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Garage Baujahr: 1985 Baujahr fiktiv: 1987 Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre Restnutzungsdauer: 32 Jahre Instandhaltung/Sanierung: normal erhalten Nettonutzflächen: (Laut Einreichplan aus dem Jahr 1985) ca. 40,00m² (EG) Gesamtnutzfläche: ca. 40,00m² (EG) Heizung: - Baubewilligung Garage: GZ: 1110/85 vom 28.08.1985 Benützungsbewilligung Garage: GZ: 459/87 vom 21.04.1987 Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,5 (von 1,0 – 5,0) Ausstattung Sämtliche Räume des Einfamilienhauses sind verputzt und gestrichen. In allen Wohnräumen befinden sich elektrische Installationen und eine Fußbodenheizung. Die Wohnräume verfügen über Vinylböden. Die Sanitärräume sind verfliest. Die Innentüren sind als einfache Holztüren ausgeführt. Die Fensterkonstruktionen bestehen aus Kunststoff und sind mehrheitlich mit manuell zu bedienenden Rollos ausgestattet. An der südseitigen Fassade ist eine SAT-Schüssel montiert. Beheizt wird das Wohnhaus durch eine Zentralheizung mit festen Brennstoffen über eine Fußbodenheizung. Die Sanitärausstattung im Erdgeschoss beinhaltet ein WC, eine Dusche und einen Waschtisch. Im Bad des Obergeschosses sind ein WC, eine Badewanne, eine Dusche sowie ein Waschtisch untergebracht. Der Waschmaschinenanschluss ist im Kellergeschoss situiert. Die Ausstattung des Wohnhauses kann als durchschnittlich bis gut bezeichnet werden. Bau- und Instandhaltungszustand Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des gesamten Einfamilienhauses und der Garage als normal erhalten beschrieben werden. Es sind dem Alter und der Nutzung übliche Erhaltungsarbeiten erforderlich. Mängel/Schäden/fehlende Arbeiten - Anmerkungen: Die Wand- und Bodenbeläge im Kellergeschoss sind überarbeitungsbedürftig. An den Wänden sind augenscheinlich geringe Feuchtigkeitsschäden erkennbar. Der Stiegenbelag bei der Stiege vom Erdgeschoss ins Obergeschoss fehlt. Die Dacheindeckung wurde nicht erneuert. Das Foliendach bei der Garage ist schadhaft. Es liegen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung für die diversen baulichen Änderungen vor. Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt. In der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau in den erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag. Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung der Gebäude und keine weitere bauliche Untersuchung, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann. Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird für das Einfamilienwohnhaus und für die Garage die Note 2,5 für die Bewertung festgesetzt. Nutzung, Sonstiges Eigennutzung – die Bewertung erfolgte bestandsfrei. Es ist eine durchschnittliche bewertungsrelevante Außenanlage vorhanden. Diese besteht maßgeblich aus den asphaltierten bzw. befestigten Flächen, der Einfriedung, der Außenstiege, dem Aufstellpool und der Gartengestaltung. Sonstige Feststellungen Gemäß Mitteilung seitens der Gemeinde Rosental an der Kainach besteht per 9.1.2025 ein Abgabenrückstand in der Höhe von € 741,24. Die gegenständliche Liegenschaft ist im Grundsteuerkataster eingetragen und wurde somit nicht vermessen. Bei Grundstücken im Grundsteuerkataster sind die Grenzen nicht rechtsverbindlich festgelegt. Bezüglich des tatsächlichen Verlaufes der Grundstücksgrenzen empfiehlt die Sachverständige einen Geometer mit der Vermessung der Liegenschaft zu beauftragen. Als Grundlage für die Bewertung wurde die im Grundbuchauszug ausgewiesene Gesamtfläche der EZ 124 KG 63355 Rosenthal herangezogen. Die Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass für die diversen Änderungen keine Baubewilligung und keine Benützungsbewilligung vorliegen. Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen sind folgende Lasten: a) C-LNr.1 a 128/1959 3364/1961 1970/1974 2802/2010 DIENSTBARKEIT des Geh- Fahr- und Viehtriebsrechtes über Gst 404/1 gem Pkt 3 Vereinbarung 1958-07-12 für EZ 312 im Wert von EUR 3.900,--. b) C-LNr. 9 a 1928/1979 DIENSTBARKEIT der Duldung einer Erdgasleitung gem Pkt Erstens, Zweitens Dienstbarkeitsvertrag 1978-10-20 über Gst 404/1 für Steirische Ferngas-Gesellschaft mit beschränkter Haftung im Wert von EUR 3.200,--. Der Wert der beiden Dienstbarkeiten von insgesamt EUR 7.100,-- wurde vom Schätzwert abgezogen. Zur Liegenschaft gehört als Zubehör eine Küche im EG mit Unter- und Oberschränken inkl. E-Geräten (Baujahr ca. 2017, Neupreis ca. € 15.000,00) im Wert von EUR 7.000,--. |
