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Beschreibung:
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Bewertungsgegenstand bilden die auf der Liegenschaft EZ 112 der KG 63105 Gries errichteten Mehrparteien-Wohnhäusern (Hauptgebäude und Hofgebäude) mit der Liegenschaftsadresse: Lazarettgasse 37/37a, 8020 Graz. Die Liegenschaft mit der EZ 112 der KG 63105 Gries hat ein Gesamtausmaß von 840 m ² (lt. Grundbuchsstand) und ist mit zwei Mehrparteien-Wohnhäusern bebaut. Nutzfläche der Liegenschaft Hauptgebäude Haus Nr. 37: 862,92 m²; das auf der gegenständlichen Liegenschaft sanierte und aufgestockte Wohngebäude mit der Haus Nr. 37 umfasst 15 Wohnungen in fünf Geschoßen. Nutzfläche der Liegenschaft Hofgebäude Haus Nr. 37a: 361,98 m²; mit der Baubewilligung vom 05.03.2024 wurden insgesamt auf zwei Geschoßen fünf Wohneinheiten im Hofgebäude, Fahrradabstellplätze und ein Müllplatz geschaffen. Bei den Gebäuden ist kein einheitlich neuwertiger Zustand über sämtliche Bauteile gegeben, sondern ein durch Umbau- und Adaptierungsmaßnahmen überformter Bestandszustand. Typisch hierfür ist das Nebeneinander von modernisierten Erschließungsflächen, funktional neu geordneten Hof- und Zugangsbereichen und gleichzeitig älteren, in wesentlichen Teilen ursprünglichen beziehungsweise nur partiell sanierten Keller- und Technikzonen. Bewertungsfachlich ist von einem teilmodernisierten Bestandsobjekt mit gestuftem Instandhaltungsniveau auszugehen. An den Tagen der Befundaufnahmen war der Bewertungsgegenstand bewohnt und möbliert. Es wurden Bestandsverhältnisse bekanntgegeben (s. Mietzinsliste; auf die Ausführungen des Sachverständigen wird ausdrücklich hingewiesen). Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um eine Ertragsliegenschaft im Rahmen eines Bauherrenmodells. Ideelle Anteile an einer Ertragsliegenschaft wie die bewertungsgegenständliche sind im aktuellen Marktgeschehen gut verkäuflich. Es wird demgemäß kein Abzug für den Wert der ideellen Anteile im Verhältnis zur Gesamtliegenschaft zum Ansatz gebracht. Verkehrswert der Gesamtliegenschaft: Ertragswert Hauptgebäude Nr. 37 EUR 2.775.148,65 Ertragswert Hofgebäude Nr. 37a EUR 1.159.591,63 Sonstige wertbeeinflussende Umstände Allgemeine Reparaturen - EUR 15.000,00 Sonstige wertbeeinflussende Umstände Nutzung der Fassade zu Werbezwecken - EUR 27.000,00 Ertragswert der Liegenschaft EUR 3.892.740,28 Verkehrswert (gerundet) EUR 3.698.000,00 Verkehrswert der ideellen 50/1000–Anteile (gerundet) EUR 185.000,00 Ohne Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen ist: Ohne Anrechung ist folgende außerbücherliche Last für die Liegenschaft KG 63105 Gries, EZ 112, B-LNR 31, 50/1000-Anteile zu übernehmen: Die außerbücherliche Nutzung gemäß der Vereinbarung vom 08.01.2021 betreffend der unbefristeten Nutzung der auf das Grundstück mit der GST-Nr. 166 der Fa. Spätauf grenzenden Fassade zu Werbezwecken. Dieser Umstand wurde im Rahmen der Ermittlung des Ertragswertes berücksichtigt. Das Vadium kann nur in Form einer Sparurkunde erlegt werden. Unter dem geringsten Gebot findet ein Verkauf nicht statt. An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen. |
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mitzuversteigerndes Zubehör:
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Im Zuge der Befundaufnahme konnte folgendes bewertungsrelevantes Zubehör identifiziert werden: 19 Einbauküchen mit Systemmöbeln samt Geräten (Spüle, Kochfeld, Backrohr, etc.). Eine gesonderte Bewertung der Küchen ist nicht erfolgt, da der Wert der Einbauküchen bereits in der Rohertragsberechnung berücksichtigt ist oder aber im Eigentum der jeweiligen Mieter steht. |
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