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Beschreibung:
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Beim bewertungsgegenständlichen Objekt handelt es sich um einen Rohdachboden. Laut Auskunft der Baubehörde liegen keine Unterlagen für einen etwaigen Dachgeschossausbau vor. Das Dach ist in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Augenscheinlich wurde vor einiger Zeit eine „Abdichtungsschicht“ auf den Boden aufgetragen. Auf der Liegenschaft befindet sich ein unterkellertes, fünfgeschossiges Gebäude mit nicht ausgebautem Dachgeschoss, das ursprünglich in den Jahren um 1910, vermutlich von Johann Hubatschek, errichtet wurde. Die Liegenschaft befand sich am Tag der Befundaufnahme in einem durchschnittlichen bis sanierungsbedürftigen Erhaltungszustand. Beim Objekt handelt es sich um einen Rohdachboden. Laut Auskunft der Baubehörde liegen keine Unterlagen für einen etwaigen Dachgeschossausbau vor. Das Dach ist in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Augenscheinlich wurde vor einiger Zeit eine „Abdichtungsschicht“ auf den Boden aufgetragen. Im Rahmen der Befundaufnahme war ersichtlich, dass Kabel und Antennen vom Rohdachboden zu den darunterliegenden Geschossen verlaufen. Der Istzustand stimmt nicht mit dem Konsensplan der Baubehörde überein, es sind keine Dachbodenabteile vorhanden. Gemäß dem Wohnungseigentumsvertrag vom 29. November 1994 (1477/1995) steht es dem präsumtiven Erwerber zu, das Dachgeschoss auszubauen und an den zu schaffenden Wohnungen ohne Ausgleichszahlungen an die Miteigentümer Wohnungseigentum zu begründen. Gemäß dem Kaufvertrag vom 11. Juni 2019 (TZ 2676/2019) wurde vereinbart, dass bei Dachgeschossausbau die straßenseitige Fassade und das Stiegenhaus saniert werden muss. Das Ausmaß der durchzuführenden Sanierungen wurde nicht beschrieben. Weiters wird festgehalten, dass ein Lift mit Zugänglichkeit in jedem Geschoss zu errichten ist und dieser, sollte er gefördert errichtet werden können, jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt werden muss. Im Kaufvertrag vom 11. Juni 2019 ist die Fläche des Rohdachbodens mit 316 m² angegeben. Laut Auskunft der derzeitigen Hausverwaltung (Immobilienverwaltung Ginschl GmbH) wird für das bewertungsgegenständliche Objekt kein Wohnbeitrag vorgeschrieben. Laut Auskunft der Hausverwaltung beträgt der Rücklagenstand per 28.02.2024 ¬ 14.818,50. Es gelangen ¬ 1,06 pro m² zur Verrechnung. Folgende Unsicherheiten bestehen bezüglich des Dachgeschossausbaus: • Es liegen keine Angaben zur statischen Durchführbarkeit sowie kein Ingenieurbefund vor. • Es liegen keine Informationen über die Bewilligungsfähigkeit des Dachbodenausbaus seitens der zuständigen Baubehörde vor. • Es kann keine Aussage über den originären Zustand des Hauses getroffen werden. • Darüber hinaus bedarf die Bewilligung für den Ausbau der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer der Liegenschaft. • Ein präsumtiver Erwerber sollte vor Erwerb einen Ziviltechniker zur Rate ziehen. • Der Ausbau nur eines Teiles des Rohdachbodens ist aus wirtschaftlicher Sicht, unter anderem aufgrund der Stellplatzverpflichtung, des Lifteinbaus usw. nicht sinnvoll. • Die Schaffung von Stellplätzen bzw. entsprechende Ausgleichsabgabe ist im Zuge der Errichtung von neuen Wohneinheiten erforderlich. • Derzeit besteht auf der Liegenschaft sowohl Wohnungseigentum als auch schlichtes Miteigentum. • Das Dach ist in sanierungsbedürftigem Zustand. • Im Falle eines Dachgeschossausbaus ist die Zustimmung aller weiteren Eigentümer einzuholen und ein Nutzwertgutachten der gesamten Liegenschaft einzuholen. Im Bereich der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft ist gemäß der Lärmkarte 2022 eine erhöhte Lärmbeeinträchtigung durch den Straßen- (60-70 dB) und Schienenlärm (65-70 dB) gegeben. Im Übrigen wird auf das Sachverständigengutachten verwiesen, das zum Bewertungsstichtag 12.2.2025 erstellt wurde. Im Rahmen der Befundaufnahme war ersichtlich, dass Kabel und Antennen vom Rohdachboden zu den darunterliegenden Geschossen verlaufen. Der Istzustand stimmt nicht mit dem Konsensplan der Baubehörde überein, es sind keine Dachbodenabteile vorhanden. Gemäß dem Wohnungseigentumsvertrag vom 29. November 1994 (1477/1995) steht es dem präsumtiven Erwerber zu, das Dachgeschoss auszubauen und an den zu schaffenden Wohnungen ohne Ausgleichszahlungen an die Miteigentümer Wohnungseigentum zu begründen. Gemäß dem Kaufvertrag vom 11. Juni 2019 (TZ 2676/2019) wurde vereinbart, dass bei Dachgeschossausbau die straßenseitige Fassade und das Stiegenhaus saniert werden muss. Das Ausmaß der durchzuführenden Sanierungen wurde nicht beschrieben. Weiters wird festgehalten, dass ein Lift mit Zugänglichkeit in jedem Geschoss zu errichten ist und dieser, sollte er gefördert errichtet werden können, jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt werden muss. |
