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Beschreibung:
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Mehrgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus ursprünglich aus 1874, bestehend aus Keller, Erdgeschoss, 3 Stockwerken und Dachboden. Das Gebäude hat eine Straßenfront mit 7 Fensterachsen in die Wolfganggasse und eine Straßenfront mit 8 Fensterachsen in die Steinbauergasse. Es wurde 2013 ein Darlehen für Sanierungsmaßnahmen aufgenommen, das in 30 halbjährlichen Raten (beginnend mit Mai 2014) zurückgezahlt wird. Die Fa. Graff Immobilien KG hat damals die Möglichkeit der Einmalzahlung nicht wahrgenommen und ist am Darlehen beteiligt. Für Details dazu wird auf das Langgutachten verwiesen. Die Wohnung 10 befindet sich im 1. Stock und hat laut der zum Bewertungsstichtag gültigen Nutzwertfestsetzung eine Nutzfläche von 36,58 m². Den gültigen Baukonsens stellt der Einreichplan vom 17.03.2000 dar, der auch die Basis für die Nutzwertfestsetzung war. Der Grundbuchstand zum Bewertungsstichtag entspricht ebenfalls dieser Nutzwertfestsetzung. Die Wohnnutzfläche der Wohnung 10 beträgt nach Umbauten laut Einreichplan vom 04.06.2012 am Bewertungsstichtag jetzt 40,22 m². Bei der Befundaufnahme am 04.05.2022 (in Anwesenheit der Mieterin) wurden vom SV augenscheinlich folgende Abweichungen vom gültigen Baukonsens festgestellt: Ein Teilbereich mit einer Fläche von ca. 4 m² der Nachbarwohnung W 9 wurde mit einem Mauerdurchbruch in die Wohnung 10 integriert und zu einem Bad umgebaut. Das ehemalige Bad mit WC wurde auf ein WC verkleinert und im freiwerdenden Bereich daneben eine Kochnische errichtet. Die ehemalige an das Wohnzimmer angrenzende Kochnische wurde durch Entfernung einer Trennwand mit dem angrenzenden Kabinett zu einem jetzt größeren Zimmer zusammengelegt. Das Gang-WC Top 10 und der Einlagerungsraum ER 10 im Keller sind der Wohnung 10 als Wohnungseigentumszubehör zugeordnet. Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Kellerbereiche in einem schlechten Erhaltungszustand befinden. Das ehemalige Gang-WC kann als Abstellraum am Gang genutzt werden. Diese Tatsachen werden in der Bewertung mit einer entsprechend geringeren Gewichtung dieser Flächen berücksichtigt. Die Flächenausmaße sind dem Einreichplan vom 04.06.2012, der augenscheinlich dem tatsächlichen baulichen Zustand zum Bewertungsstichtag entspricht, zu entnehmen. In Bezug auf die Raumanordnung, die Raumgrößen, sowie auf Tür und Fensteröffnungen wird auf diesen Plan (auszugsweise in der Beilage des Langgutachtens) verwiesen. Es wird darauf hingewiesen, dass die dortigen Maßangaben bei der Befundaufnahme nicht nachgemessen wurden. Die Nutzflächen, welche für die Bewertung herangezogen werden, betragen somit für die Wohnung 10 zum Bewertungsstichtag tatsächlich 40,22 m², zuzüglich des laut Nutzwertgutachten vom 27.03.2003 der Wohnung 10 zugeordneten Einlagerungsraum ER 10 mit 3,99 m². Die Zubehörflächen werden entsprechend deren Zustand und deren Nutzbarkeit zum Bewertungsstichtag gewichtet. Es ergibt sich somit für die Verkehrswertermittlung der Wohnung W 10 mit Zubehör eine zu bewertende Gesamtfläche von insgesamt ca. 41,56 m². Der allgemeine Zustand sowie die Ausstattung der Wohnung 10 plus Zubehör sind im Wesentlichen auf den beiliegenden Fotos ersichtlich. Die am Bewertungsstichtag vorhandene Ausstattung des Bades, des WC und der Kochnische werden in der folgenden Bewertung im Ansatz der Herstellungskosten pauschal mitberücksichtigt. Das ebenfalls auf den Fotos ersichtliche sonstige Inventar befindet sich großteils im Eigentum der Mieterin und wird in der Bewertung nicht berücksichtigt. 64/1974 Anteile, mit denen Wohnungseigentum an Wohnung 10 untrennbar verbunden ist. Es wird auf das ausführliche Sachverständigengutachten hingewiesen (insb hinsichtlich des bestehenden Bestandsverhältnisses und des vorschriftswidrigen Zustandes), wobei darauf hingewiesen wird, dass der Bewertungsstichtag der 09.08.2022 ist. Die Wohnung hat eine Nutzfläche von 40,22 m², zuzüglich des laut Nutzwertgutachtens vom 27.03.2023 der Wohnung 10 zugeordneten Einlagerungsraum ER 10 mit 3,99 m². |
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