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Beschreibung:
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Bei den bewertungsgegenständlichen Objekten handelt es sich um einen Rohdachboden. Als Baumaßnahme wurde nur das Dachbodenpflaster und die Beschüttung entfernt. Das Dach befindet sich augenscheinlich in einem desolaten und sanierungsbedürftigen Zustand, weshalb der Boden durch eine Plane zur Reduzierung von Witterungseinflüssen auf die darunterliegenden Wohnungen abgedeckt wurde (Die Dippelbäume sind aufgrund des undichten Daches mit einer Plane abgedeckt). Wie bei den offenen Bauvorhaben angeführt, wurde mit dem Bescheid vom 21. Mai 2024 ein 3. Planwechsel bewilligt, aus dem hervor geht: „der Dachgeschossaus- und-zubau wird nicht konsumiert.“ Im Ausführungsplan (bei den offenen Bauvorhaben), datiert mit 02. August 2024, ist der Dachboden ebenfalls als nicht ausgebauter Rohdachboden eingezeichnet. In weiterer Folge gibt es einen weiteren Bescheid, datiert mit 04. Oktober 2024, gemäß welchem das Dachgeschoss auf zwei Ebenen zwecks Schaffung von 4 Maisonettewohnungen, baubewilligt wurde. Dieser Bescheid ist ebenfalls bei den Unterlagen zu den offenen Bauvorhaben enthalten. (gemäß dem Nutzwertgutachten (Urkunde TZ 2707/2016) sind 5 Dachgeschosswohnungen parifiziert). Das Bauvorhaben wurde bis dato nicht ausgeführt. Seitens der Hausverwaltung wurde folgendes mitgeteilt: „Zusätzlich möchten wir darauf hinweisen, dass sich der Dachstuhl am Ende seiner Lebensdauer befindet. Der Bauträger, in dessen Eigentum das Dach steht, befindet sich zudem kurz vor einem Konkurs.“ Die Objekte sind in natura noch nicht geschaffen worden, sondern es handelt sich um einen Rohdachboden. Es besteht keine bauliche Abgrenzung bzw. wurden diese noch nicht als eigenständige Wohnungseigentumsobjekte ausgeführt und verfügen über keine separaten Zugänge. Ein Dachbodenausbau ist nur gesamtheitlich wirtschaftlich sinnvoll. Aufgrund dessen scheint es aus der Sicht des gefertigten Sachverständigen sinnvoll, die einzelnen bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekte als wirtschaftliche Einheit zusammen zu fassen. Einem präsumtiven Erwerber wird empfohlen, die gegebenen Problemstellungen eingehend zu prüfen und die damit verbundenen Risken abzuwägen. Im Gutachten konnten die gegebenen Problemstellungen nur demonstrativ und nicht abschließend aufgezeigt werden und es werden diese erst im Zuge der Erstellung eines Ingenieurbefundes samt Einreichplanung und statischer Evaluierung in Erscheinung treten. Weiters ist die projektierte Top 41 im Einreichplan, genehmigt am 04. Oktober 2024, nicht mehr vorhanden. Die im Nutzwertgutachten ausgewiesenen Flächen und Wohnungseigentumsobjekte stammen aus Planunterlagen, für die es bei der Baubehörde zwischenzeitlich abweichende Einreichpläne gibt. Im Nutzwertgutachten ist angeführt, dass die Wohnungseigentumsobjekte im 1. und 2. Dachgeschoss liegen sollen. In natura ist jedoch nur der Rohdachboden vorhanden und kann keine Aussage getroffen werden, in welcher Qualität und Ausstattung der Ausbau hinkünftig erfolgen wird. |
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