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Beschreibung:
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Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um ein klassisches Wiener Zinshaus der Gründerzeit, Eckhaus, unterkellert, Geschäfts- und Wohnflächen im Erdgeschoss, darüber zwei Vollgeschosse und ein nicht ausgebauter Dachboden, sowie ein eingeschoßiges Hofgebäude. Die Erschließung erfolgt von der Straße über ein zweiflügeliges Holztor mit Oberlichte in einen Durchgang zum Hof, von dort links abgehend der Zugang zum Stiegenhaus in Form einer einläufig halbgewendelten Treppe; es ist kein Lift vorhanden. Die Ausstattung der Allgemeinflächen mit keramischen Bodenbelägen, Malerei und stellenweise außenliegenden Versorgungsleitungen ist eher unterdurchschnittlich; der Erhaltungszustand ist sanierungsbedürftig; es konnten jedoch keine wesentlichen strukturellen oder mechanische Schäden festgestellt werden. Der Keller weist ebenso wie das Hofgebäude und untere Teile der Fassade die für ein Wiener Zinshaus der Gründerzeit typischen Durchfeuchtungen auf. Die Beheizung erfolgt mittels Gasetagenheizungen. Das Dach ist als Satteldach ausgeführt. Im Innenhof befinden sich Abstellplätze für die Müllgefäße, sowie ein kleines Hofgebäude. Die Nutzfläche beträgt 699 m² (Wohnungen (531 m²) und Gewerbeflächen (168 m²)). Der Bau- und Erhaltungszustand des gegenständlichen Gebäudes ist als "mittel" zu qualifizieren. Die Liegenschaft ist überwiegend (hauptsächlich befristet) vermietet und unterliegt dem Mietrechtsgesetz. Es bestehen Abgaben-Rückstände (Abfallwirtschaft, Wasser/Abwassergebühren) (zum Stichtag 18.11.2025 € 53.316,63). Aus dem Bauakt bei der MA 37 - Baupolizei ergibt sich Folgendes: - mit Bescheid MA37/1009055-2025-1 vom 24.09.2025 wurde ein Bauauftrag hinsichtlich schadhaftem Verputz an der Fassade, sowie fehlender Verglasung erlassen. - mit Bescheid MA37/206439-2020-1 vom 21.04.2021 wurde die Bewilligung zu Umbau, Zubau, Abtragung und Aufstockung mit Dachgeschoßzubau erlassen. - Ein ursprünglicher Baubescheid aus der Errichtungszeit des Gebäudes konnte dem Bauakt nicht entnommen werden; es gibt nur Korrespondenz betreffend Adaptierungen in Bestand vom 07.11.1905. Im übrigen wird auf das Sachverständigengutachten samt Ergänzungsgutachten verwiesen, das zum Bewertungsstichtag 18.11.2025 erstellt wurde. Lasten: Ohne Anrechnung auf das Meistbot sind zu übernehmen: allfällige Rückstände an Steuern und öffentlichen Abgaben. Allenfalls nicht in der Verteilungsmasse Deckung findende und durch ein Vorzugspfandrecht nach § 27 WEG besicherte Forderungen. |
