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Beschreibung:
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Die Liegenschaft, mit der EZ 1251 der KG 63104 Lend, auf der sich der Bewertungsgegenstand befindet, hat ein Gesamtausmaß von 1.770 m² (lt. Grundbuchsstand) und ist mit einem Mehrparteienhaus bebaut. Auf dem Grundstück befinden sich die öffentliche Kanalisation, ein Trinkwasseranschluss und das Stromnetz des örtlichen EVU. Ein Anschluss an das Fernwärmenetz befindet sich ebenfalls am Grundstück. Das Ferngasnetz befindet sich in Grundstücksnähe. Es wurden keine Abgabenrückstände hinsichtlich Kanalgebühren und Grundsteuer bekanntgegeben. Die bewertungsgegenständliche Wohnung befindet sich im obersten Stockwerk eines mehrgeschossigen Gebäudes und verfügt über eine großzügig dimensionierte, längs verlaufender Dachterrasse. Die Erschließung erfolgt über das gemeinschaftlich genutzte Stiegenhaus samt Aufzugsanlage. Beim Betreten der Wohnung gelangt man zunächst in einen Vorraum bzw. Flur, in dem sich Nischen befinden, die ehemals offenbar als Garderobe genutzt wurden. Der Wohnbereich ist mit einem roten Textilboden ausgelegt. Es befinden sich darüber hinaus eine Küche und zwei weitere Zimmer in der Wohnung. Die Küche befindet sich in einem entkernten Zustand; ein Fliesenspiegel sowie Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom sind vorhanden. Das Badezimmer ist klein und mit einer Duschkabine sowie einem an der Wand montierten Boiler ausgestattet. Das WC ist separat angeordnet. In den Wohnräumen sind Heizkörper vorhanden. Die Wärmeversorgung ist über einen Fernwärmeanschluss möglich. Der Zugang zur Dachterrasse erfolgt über ein großes Türelement. Die Innenwände sind überwiegend gespachtelt und gestrichen. Die Innentüren bestehen aus furnierten Türblättern mit Holzzargen. Die Fenster bestehen aus Kunststoff-Isolierglas und sind mit Rolllädenausgestattet. Die der Wohnung zugehörige Dachterrasse ist mit Beton- bzw. Steinplatten belegt. Das Geländer besteht aus Metall und ist mit opaken Füllungen versehen. Die Entwässerung erfolgt über eine Rinne mit Dränageprofil. Die Funktionstüchtigkeit der Abdichtung oder der Unterkonstruktion konnte nicht überprüft werden. Zur Wohnung gehört ein Kellerabteil, das aus einem Holzlattenverschlag mit einfachem Riegelschloss besteht. Der Zustand wirkt gebraucht, jedoch ohne auffällige Feuchte- oder Schimmelschäden. Die Wohnung befindet sich in einem weitgehend unsanierten Zustand mit deutlichen Spuren früherer Nutzung. An der Decke sind Anschlüsse für Leuchten sichtbar. Im Vorraum und Flur sind ältere PVC-Böden in Fliesenoptik verlegt. Die Wände sind teilweise gespachtelt, mit Abriebspuren und sichtbaren Installationsnachläufen. Die Innentüren bestehen aus furnierten Türblättern mit Holzzargen, zeigen jedoch Kantenabstöße und altersbedingte Abnutzungsspuren. Insgesamt entspricht der Innenausbau dem Stand einer unsanierten Bestandswohnung und lässt Oberflächenerneuerungen wie Bodenbelagserneuerung, Malerarbeiten und punktuelle Putzarbeiten u.a. als erforderlich erscheinen, bevor eine erneute Nutzung sinnvoll möglich ist. Die Betriebskosten inkl. Verwaltungskostenpauschale für die Wohnung Top W 38 betragen lt. Vorschreibung der Hausverwaltung ab 01.01.2025 monatlich EUR 159,60 (exkl. 10% Ust). Der Betrag für die Instandhaltung für die Wohnung Top W 38 beträgt lt. Vorschreibung der Hausverwaltung ab 01.01.2025 monatlich EUR 22,80. Der Reparaturrücklagenstand weist zum Stichtag 31.12.2024 ein Rückstandssaldo von EUR 33.018,70 auf. Die Heizkosten konnten nicht erhoben werden. Für dringend zu erledigende Reparatur-, Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten wurden Kosten in der Höhe von EUR 40.000,00 in Ansatz gebracht und vom Vergleichswert abgezogen. |
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