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Beschreibung:
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Der Zweck des Gutachtens ist die Verkehrswertermittlung im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) idgF im Rahmen des Zwangsversteigerungs-verfahrens mit der Zahl 14 E 41/24y. Als Bewertungsstichtag wird der 07.05.2025 (Tag der Befundaufnahme) festgelegt! Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft (EZ 78) beinhaltet das Grundstück Nr. 435/3 und 436/1 in der KG 67517 Trieben. Das Grundstück 435/3 ist mit einem Zweifamilienwohnhaus, Nebengebäuden und einer Garage bebaut und liegt ca. 300m westlich des Hauptplatzes zentral in der Stadtgemeinde Trieben. Zusätzlich zeigen sich am Grundstück Gartenflächen, eine Parkfläche sowie sonstige Freiflächen (Hühnerfreilauf) und ist die Liegenschaft unter der Adresse Triebenbachstraße 16 in 8784 Trieben erreichbar. Die Grundstücksfläche des Grundstückes 435/3 beträgt 529 m². Das der EZ 78 KG 67517 inneliegende Grundstück Nr. 436/1 ist ein noch nicht bebautes Baulandgrundstück mit einer Fläche von 82 m² und, wie dem Nutzwertgutachten des Bmst. Thor zu entnehmen, zur Gänze der Wohnung 1 zugeordnet. Bei der gegenständlichen Bewertung kann dieses Grundstück somit unberücksichtigt bleiben. Das Mehrfamilienwohnhaus, Triebenbachstraße 16 zeigt einen nord-süd ausgerichteten Rechteckgrundriß und wurde dieses an die östliche Grundstücksgrenze des Grundstückes Nr. 435/3 in der KG 67517 Trieben herangebaut. Die Errichtung des Objektes erfolgte in Massivbauweise und bildet ein parallel zum Triebenbach verlaufendes Satteldach (First) den Abschluß. (ca. Nord-Süd Ausrichtung). Die Wohneinheit W2 verfügt über einen an der Nordostseite des Objektes gelegenen unbefestigten Parkplatz. Der Gebäudeabstand zum Triebenbach beträgt ca. 25m. Die Zufahrt zum Grundstück erfolgt über die B113 Schoberpassbundesstraße und im Anschluss über die Triebenbachstraße (Gemeindestraße), welche parallel zum Triebenbach verläuft und direkt am ggst. Objekt vorbeiführt. Das Grundstück selbst weist einen leicht trapezförmigen Grundriß auf und befindet sich zentral im Stadtkern von Trieben. Im westlichen Bereich des Grundstückes zum Triebenbach sind Nebenobjekte in Form von Hütten vorhanden. Des Weiteren befinden sich auch Grün- und Gartenflächen im nördlich- und westlichen Bereich des Grundstückes. Das Wohnobjekt liegt in einer ruhigen Wohngegend welche primär durch eine Bebauung mit Ein- und Mehrfamilienwohnhäuser in ein- bis zweigeschossiger „offener Bebauung“ gekennzeichnet ist. Rechtliche Erhebungen:(siehe Langgutachten) Das Objekt wurde, wie im Bereich der östlichen Fassade ersichtlich, im Jahr 1902 erbaut. Es ist zur Gänze unterkellert und zeigt sich die tragende Gesamtkonstruktion, wie für das Errichtungsjahr 1902 (Gründerzeitalter) üblich, in einer Massivmischbauweise mit teilweise 80cm starken Mauern. Es beinhaltet ein Kellergeschoß, ein Erdgeschoß, ein Obergeschoß und ein ausgebautes Dachgeschoß. Die Wohnung 1 befindet sich im Erdgeschoß und zeigt sich im Obergeschoß und Dachgeschoß „maisonetteähnlich“ die Wohnung 2. Die drei vorhandenen Kellerabstellräume wurden ausschließlich der Wohnung 1 zugeordnet. Zusätzlich befindet sich im Keller der Heiz- und Vorraum als Allgemeinteil. Die Nebengebäude wurden in einer einfachen Ziegelbauweise in den 60-iger Jahren errichtet. Als Grundrißform des Objektes ergibt sich ein Rechteck mit einer Seitenlänge von 13,5m und eine Breite von 13,0m. Im westlichen Bereich zeigen sich Anbauten. Das Wohnhaus wird über einen Windfang an der östlichen Gebäudeseite (Triebenbachstraße) erschlossen und gelangt man von diesem in den Vorraum von welchem aus über einläufige Holztreppen der Keller und die Obergeschoße erschlossen werden. Den Abschluß bildet eine Satteldachkonstruktion mit einer Dachneigung von ca. 38°. Sämtliche Räume in allen Geschossen werden zentral vom Vorraum her erschlossen. Die Beheizung des Objektes erfolgt über eine Zentralheizung mit in den jeweiligen Räumlichkeiten befindlichen Radiatoren. Im Keller befindet sich der Anschluß- bzw. Übergabepunkt vom Versorgungsnetz der „Naturwärme - Trieben“. Im Zuge des Lokalaugenscheins wurde mitgeteilt, dass seitens der verpflichteten Partei die Heizungskosten an die „Naturwärme Trieben“ nicht bezahlt wurden und erfolgte daher die Beheizung der Wohnung 2 mit dem „alten nicht mehr gewarteten Ölofen“. Fenster und Türen wurden teilweise in Eigenregie getauscht oder mangelhaft saniert. Tiefgreifende Sanierungen wie Trockenlegungen, Dacherneuerungen, thermische Maßnahmen, Fenstertausch usw. wurden, wenn überhaupt, mangelhaft und nur in Teilbereichen vorgenommen. Das Objekt zeigt sich „optisch“ in einem abgewohnten und heruntergekommenen Zustand. Auch im Bereich der Fassade wurden Sanierungsmaßnahmen nur notdürftig und vor allem nicht fachmännisch vorgenommen. Die Außenwände und Innenwände wurden mit beidseitig verputzten Steinmauerwerk mit einer Wandstärke von ca. 80cm ausgeführt. Fundamente und Kellerwände wurden ebenfalls als Steinmauerwerk errichtet und weisen Undichtheiten auf. Die Geschoßdecken wurden als Holzdecken hergestellt. Zum Teil wurden die Untersichten vertäfelt. Bei der Konstruktion des Dachstuhles handelt es sich um ein Nord-Süd ausgerichtetes Satteldach mit einer kleinen nach Osten ausgerichteten Gaube. Über die Gebrauchstauglichkeit und Tragfähigkeit der Geschossdecken und des Dachstuhles, kann aufgrund der lediglich optischen Überprüfung keine Aussage getroffen werden. Tragende Bauteile.Steinmauerwerk ca. 40-80cm verputzt Zwischenwände:Ziegelmauerwerk 12cm Decken: Holzkonstruktion Stiegen: Holzbauweise Fassade:Putzfassade Haustechnik:siehe Detail im Das Gebäude zeigt sich in einem äußerst sanierungsbedürftigen Erhaltungszustand und ist eine Bewohnbarkeit der Wohnung 2 durch die fehlende Heizmöglichkeit zur Zeit nicht gegeben. Die Fassade weißt Putzabplatzungen und teilweise nach Fenstereinbauten noch nicht verputzte Bereiche und mangelhafte Putzanschlüsse auf. Im Keller sind Feuchtigkeitsstellen vorhanden und konnte im Obergeschoß ein Wasserschaden festgestellt werden. Zu der Tragfähigkeit und Gebrauchstauglichkeit der Decken kann durch die augenscheinliche Besichtigung keine Aussage getroffen werden. Auf die Problematik von Wasserzutritten in Verbindung mit Holzdecken wird hingewiesen. Die Geschosstreppen entsprechen aufgrund ihrer Steilheit, Durchgangsbreite und Stufenverhältnis nicht mehr dem heutigen Stand der Technik. Die Aussenanlage befindet sich in einem ungepflegten und vermüllten Zustand. Die Fenster haben ihre Lebensdauer bereits überschritten und müssten ausgetauscht werden. Des Weiteren ist das gesamte Objekt einer thermischen Sanierung zu unterziehen um der Schimmelbildung entgegen zu wirken. Das Dach sowie die Blechanschlüsse, Dachrinnen usw. weisen Undichtheiten auf. Die gesamte Dachhaut zeigt unterschiedliche Deckungsmaterialien bestehend aus Ziegeldeckung, Blecheindeckung und Eternit-Rhombusdeckung. Die Dachdeckung zeigt einen schlechten veralteten Zustand und können Undichtheiten nicht ausgeschlossen werden. Über die Kaminanlage liegt keine Dichtheitsabnahme vor. Wohnung W2: Das gesamte Geschoß wurde ca. in den 80er Jahren innen teilsaniert. Bei dieser Sanierung wurden bereits Kunststofffenster eingebaut, wobei die Einbauweise nicht mehr dem heutigen Stand der Technik entspricht. In einem Zimmer war ein großer Wasserschaden ersichtlich. Zusätzlich sind bei den gesamten Ecken und Fensteranschlüssen starke Schimmelbildungen (Kältebrücken) ersichtlich. Eine Gesundheitsgefährdung, vor allem für Kinder, durch die vorhandene Schimmelbildung kann nicht ausgeschlossen werden. Zum Teil wurden in diesem Geschoss bereits unfachmännische Teilsanierung begonnen. Die gesamten Wohnräume wirken ungepflegt, abgewohnt und unaufgeräumt. Beim Dachgeschoss wurden ebenfalls Vernässungen festgestellt und können Undichtheiten an der Dachhaut nicht ausgeschlossen werden. Das Dachgeschoss ist ebenfalls von einer starken Schimmelbildung an den Außenecken betroffen. Die Sanierung des Dachgeschosses wurde zum Teil bereits vor einiger Zeit begonnen allerdings nicht fertiggestellt. Das Dachgeschoß ist somit nur eingeschränkt bewohnbar. Ausstattung: Innentüren:Holzverbundtüren Mahagonioptik/teilw. Glasfüllungen Fenster:Kunststofffenster mangelhafter Zustand Böden:Fliesen im Bad, PVC - und Laminatboden/schlechter Zustand Wände:verputzt und gestrichen, Fliesen im Bad Decken:verputzt und gestrichen Sanitäreinrichtung:siehe Fotos |
