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Beschreibung:
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Gegenstand der Bewertung ist das genannte Baurecht (BREZ 396). Dieses ist an der Stammeinlage EZ 11 begründet. Die Liegenschaft ist mit einer massiven, mehrgeschossigen Halle samt Nebenräumlichkeiten bebaut. Der Zustand der Bebauung ist als desolat einzustufen. Die Bewertung erfolgt unter der Annahme des möglichen Abbruchs des Bestandsgebäudes und der möglichen Errichtung eines Neubaus. Auf die mögliche Kontamination wird hingewiesen, die Bewertung erfolgt jedoch (mangels konkreter Hinweise auf Kontamination) kontaminationsfrei. Zu weiteren Details siehe das Langgutachten. Die nachstehende Grundstücksgröße ist für die Stammeinlage ausgewiesen und nicht im Grenzkataster. Die nachstehende Objektgröße (Nutzfläche) wurde annäherungsweise aus Bauplänen ermittelt, siehe Langgutachten S 35. Eingangs wird festgehalten, dass Gegenstand der Zwangsversteigerung das Baurecht ist. Eigentümer der Liegenschaft (der Stammeinlage) ist die Betreibende Partei. Diese ist Baurechtsgeberin. Ausdrücklich verwiesen wird auf den bestehenden und aufrechten Baurechtsvertrag, der vom präsumtiven Erwerber zu übernehmen ist. Es scheinen keine Altlasten auf. wobei im Rahmen dessen Betriebs offenbar Karbidschlamm anfällt, wofür laut Bauakt auch ein Schlammfang eingerichtet wurde. Bei Karbidschlamm handelt es sich offenbar um gefährlichen Abfall. Der Sachverständige kann mangels Qualifikation/Zertifizierung nicht beurteilen, ob sich aus der Nutzung des Azetylenentwicklungsraums (mit Schlammfang) mit einhergehender Karbidschlammentwicklung aus heutiger Sicht eine Bodenkontamination ergibt. Die Liegenschaft ist rechteckig konfiguriert und soweit ersichtlich, weitgehend waagrecht/eben. Sie ist über deren Westseite an das öffentliche Straßennetz angeschlossen und mit einer massiven, mehrgeschossigen Halle samt Nebenräumlichkeiten, wahrscheinlich aus 1956 (so das Datum der Benützungsbewilligung), bebaut. Das Gebäude weist im Erdgeschoss einen großen Versammlungsraum samt straßenseitigen Nebenräumen auf. Der Versammlungsraum weist eine deutlich höhere Raumhöhe als die genannten Nebenräume auf. Über den straßenseitigen Nebenräumen befindet sich ein weiteres Geschoss, das zur Wohnnutzung ausgestaltet ist. Es wird darauf hingewiesen, dass das auf der Liegenschaft befindliche Gebäude offenbar nur teilweise unterkellert ist, der (Teil)Keller befindet sich unter den straßenseitigen Nebenräumen. Das Gebäude ist insgesamt in einem desolaten Zustand und vermutlich technisch bzw wirtschaftlich nicht vernünftig benutzbar. Es weist zahlreiche Schäden auf. Aus Sicht des Sachverständigen ergibt sich aus der desolaten Bebauung, der (höhenmäßig) unterdurchschnittlichen Ausnutzung der Liegenschaft und der unterdurchschnittlichen Nachfrage für derartige Liegenschaften (bei vermutlich beschränkter Möglichkeit zur Umgestaltung), dass die höchste und beste Nutzung darin liegt, das bestehende Gebäude abzureißen und ein neues Wohn- und/oder Geschäftsgebäude zu errichten. Die derzeitige Bebauung ist aus Sicht des Sachverständigen für Wohn und/ oder Geschäftszwecke zwar zumindest abstrakt geeignet, aber nicht zweckmäßig und flächenoptimiert ausgestaltet. Der zum Stichtag monatlich verrechnete Baurechtszins beläuft sich daher offenbar auf € 4.651,70 netto. Im Übrigen wird auf das Sachverständigengutachten verwiesen, das zum Bewertungsstichtag 25.2.2025 erstellt wurde. Weiters verwiesen wird auf den zu übernehmenden Baurechtsvertrag, dessen genaue Durchsicht daher dringend angeraten wird! |
